{"id":3857,"date":"2023-04-25T10:56:05","date_gmt":"2023-04-25T10:56:05","guid":{"rendered":"https:\/\/nueva.acsibiza.com\/?p=3857"},"modified":"2023-06-21T19:05:54","modified_gmt":"2023-06-21T19:05:54","slug":"que-interesa-mas-comprar-o-alquilar-una-vivienda-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.acsibiza.com\/es_es\/que-interesa-mas-comprar-o-alquilar-una-vivienda-2\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 interesa m\u00e1s, comprar o alquilar una vivienda?"},"content":{"rendered":"

\u00bfC\u00f3mo calcular el valor de un piso?<\/strong>, \u00bfCu\u00e1ndo comprar un piso?<\/strong> o, \u00bfes momento de comprar una vivienda?<\/strong> Si decidimos que s\u00ed, las preguntas son alrededor del precio: \u00bfes un piso barato<\/strong>?, \u00bfes una vivienda cara?<\/strong>, \u00bfc\u00f3mo lo calculo?<\/strong>. Da lo mismo si eres el propietario, el comprador, el casero o el posible inquilino, todo el mundo se pregunta cu\u00e1l ser\u00eda el precio adecuado de una vivienda en venta o en alquiler<\/strong> y no siempre resulta sencillo identificar pisos baratos<\/strong>.<\/h4>\n

Calcular el precio de una vivienda: \u00bfComo saber el valor de una vivienda?. \u00bfCu\u00e1nto vale mi piso<\/strong>?<\/h4>\n

Te presentamos una tabla y una f\u00f3rmula con la que t\u00fa mismo podr\u00e1s calcular una aproximaci\u00f3n<\/strong> hay un m\u00e9todo para saber si es mejor comprar o alquilar una vivienda<\/strong>, conocer el precio de una vivienda e identificar pisos baratos y caros<\/strong>.
\nLa clave se llama: PER<\/strong>
\nLos precios de venta y alquiler guardan siempre unas relaciones que var\u00edan en el tiempo pero que se pueden calcular.<\/p>\n

A) Rentabilidad bruta por alquiler<\/h4>\n

Es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta<\/strong>. As\u00ed, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al a\u00f1o (1.000 euros\/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta f\u00f3rmula: (12.000\/240.000) x 100 = 5%
\nHay que llamar la atenci\u00f3n que hablamos de rentabilidad bruta y no neta<\/strong>, porque es la ratio utilizada para este c\u00e1lculo de acuerdo con el Banco de Espa\u00f1a<\/strong>.
\nSi quieres calcular la rentabilidad neta deber\u00e1s restar de los ingresos los gastos que tenga, pero para los c\u00e1lculos de este art\u00edculo para los que se debe utilizar la rentabilidad bruta.<\/p>\n

B) El PER<\/h4>\n

Si hacemos la operaci\u00f3n inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler<\/strong>, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio)<\/strong>. Este dato equivale al n\u00famero de veces que el precio de alquiler est\u00e1 contenido en el precio de venta o al n\u00famero de a\u00f1os que tardar\u00eda en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. El PER de la anterior vivienda ser\u00eda 20 veces y el c\u00e1lculo mediante el que se ha llegado a ese dato ser\u00eda: (240.000 \/ 12.000) = 20 veces<\/p>\n

Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta<\/h4>\n

De acuerdo con los datos anteriores, si tuvi\u00e9ramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podr\u00edamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda Espa\u00f1a ofrecida por el Banco de Espa\u00f1a (BdE)<\/strong> actualizado trimestralmente, s\u00f3lo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximaci\u00f3n de la otra variable<\/strong>.
\nAs\u00ed, seg\u00fan el \u00faltimo informe del Banco de Espa\u00f1a (BdE)<\/strong><\/a>, la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en Espa\u00f1a al cierre del segundo trimestre de 2019 es del 3,9%. Esto equivale a decir que el PER es de caso es 25,6 a\u00f1os o casi 308 meses<\/strong>.
\nEn resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda id\u00e9ntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastar\u00eda con multiplicar el precio del alquiler mensual por 308 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado<\/strong>. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 308 meses obtendr\u00edamos que el precio de venta deber\u00eda rondar los 462.000 euros actualmente.
\nDel mismo modo, si tenemos una vivienda que podr\u00eda venderse por 270.000 euros, bastar\u00eda con dividir entre 308 para saber que su precio de alquiler deber\u00eda ser de unos 877 euros mensuales.
\nCon estos datos y sabiendo que el dato de rentabilidad bruta es un dato que va variando con el tiempo y conviene consultarlo de forma recurrente, ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual<\/strong>. Insistimos en que es importante saber que el PER o la rentabilidad bruta var\u00edan con el tiempo, por lo que habr\u00eda que ir actualizando el c\u00e1lculo de este dato para optimizar los c\u00e1lculos.<\/p>\n

Equivalencia entre el precio de alquiler y el de compra con el PER medio en Espa\u00f1a<\/h4>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
<\/th>\nPrecio alquiler<\/th>\nPrecio compra<\/th>\nPrecio alquiler<\/th>\nPrecio compra<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
<\/th>\n300\u20ac<\/td>\n92.400\u20ac<\/td>\n1.700\u20ac<\/td>\n523.600\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
<\/th>\n400\u20ac<\/td>\n123.200\u20ac<\/td>\n1.800\u20ac<\/td>\n554.400\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
<\/th>\n500\u20ac<\/td>\n154.000\u20ac<\/td>\n1.900\u20ac<\/td>\n585.200\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
<\/th>\n600\u20ac<\/td>\n184.800\u20ac<\/td>\n2.000\u20ac<\/td>\n616.000\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
<\/th>\n700\u20ac<\/td>\n215.600\u20ac<\/td>\n2.100\u20ac<\/td>\n646.800\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
<\/th>\n800\u20ac<\/td>\n246.400\u20ac<\/td>\n2.200\u20ac<\/td>\n677.600\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
<\/th>\n900\u20ac<\/td>\n277.200\u20ac<\/td>\n2.300\u20ac<\/td>\n708.400\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
<\/th>\n1.000\u20ac<\/td>\n308.000\u20ac<\/td>\n2.400\u20ac<\/td>\n739.200\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
<\/th>\n1.100\u20ac<\/td>\n338.800\u20ac<\/td>\n2.500\u20ac<\/td>\n770.000\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
<\/th>\n1.200\u20ac<\/td>\n369.600\u20ac<\/td>\n2.600\u20ac<\/td>\n800.800\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
<\/th>\n1.300\u20ac<\/td>\n400.400\u20ac<\/td>\n2.700\u20ac<\/td>\n831.600\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
<\/th>\n1.400\u20ac<\/td>\n431.200\u20ac<\/td>\n2.800\u20ac<\/td>\n862.400\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
<\/th>\n1.500\u20ac<\/td>\n462.000\u20ac<\/td>\n2.900\u20ac<\/td>\n893.200\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n
<\/th>\n1.600\u20ac<\/td>\n492.800\u20ac<\/td>\n3.000\u20ac<\/td>\n924.000\u20ac<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Nota:<\/strong> los datos se han calculado de acuerdo con el \u00faltimo dato publicado por el Banco de Espa\u00f1a de una rentabilidad bruta del 3,9% del segundo trimestre de 2019 (PER 25,6 veces). Para pasar de una columna a otra se debe multiplicar o dividir uno de los datos por 308 meses. Este coeficiente es vigente para los datos actuales, pero var\u00eda con el tiempo.
\nOtro ejemplo de aplicaci\u00f3n de esta tabla es si nos encontramos ante una vivienda o zona en la que podemos vivir en ella comprando o alquilando.<\/strong>
\nSi por ejemplo, nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros\/mes (12.000 euros\/a\u00f1o), \u00bfcompro o alquilo? Lo primero que puedo hacer es calcular el PER de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000\/12.000) y veremos que es 33 veces.
\nEste dato es alto, ya que es muy superior a la media espa\u00f1ola actual de 25,6 veces. Es decir, con los n\u00fameros en la mano, esta casa es cara para comprar y ser\u00eda mejor vivir en ella de alquiler.
\nEn resumen, cuanto m\u00e1s bajo sea el PER de una vivienda<\/strong> respecto a la media espa\u00f1ola (25,6 veces) mejor ser\u00e1 comprarla, mientras que cuanto m\u00e1s alto sea, ser\u00e1 mejor vivir en ella de alquiler.<\/p>\n

Antonio Calvo es Valorador y Tasador de viviendas<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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